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你去租店,一般会遇到几种情况:

第一种是:房东直租的铺子。

铺子是空着的,空着有三种情况:

一种情况是全新的铺子,第一次出租,这种情况一般是新街道,新小区,新商场。因为是新的,人气未知,风险未知,房租通常会比较低,甚至有减免,没有转让费。新铺子因为人气问题,风险巨大,但因为租金较低,无转让费,往往吸引了一大批老板。

一种是有上一个租户,不过上一租户已经离开,这种情况大概率是这个地方人气不怎么好,上家没有转出去,合同到期,房东把铺子收回了;当然也有可能是上家是开店小白没经验,没有给自己充足的转让时间,错过了合同期。房东收回铺子后,会大喜,因为他租给下家租户,肯定会大涨房租的,为什么?因为下家不用出转让费,房东断定租户愿意承担更高的租金。事实上确实如此。

还有一种情况就是这个铺子本身是不允许转让的,上一家到期就走了。这种情况有,不过少数。不允许转让的铺子不好出租的。

第二种情况是:转让的铺子。

转让虽然是不被法律保护的,但是是开店的行规,有合同的约束。很多人很痛狠转让费,但是又不得不面对,而且,自己的店做不下去了,也是会转让给下一家的。

所以,在转让这个事情上,我们不能有双重标准,不能自己要出转让费的时候,就痛骂转让的行为,等自己的店要转给别人了,又说尽转让的好处。只有客观理性的看待这个事情,才会做对事情。

转让的本质就是你出钱购买了租户的租赁权,这个铺子还在他和房东的合同期内,房东是无权租给你的,否则就是违反合同,但是你看上了这个铺子怎么办?就出一笔钱呗,把使用这个店铺的权利买过来,这个就是转让费的本质。明白了这一点,就知道转让费是没有很具体的标准的,决定转让费的最核心因素是供求关系。地段好,人流大的铺子要的人多,转让费就高。

这里值得注意的有两点:

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1,转让费是给租户的,没有租户,就没有转让费。如果房东收你的转让费,是不合理的,这种房东人品差,极其贪婪,以后会很难打交道,一定要远离。为什么?如果你接手了这样的店铺,他会想方设法赶你走,等你走了,他会如法炮制,再收下家的转让费。

房东的合理收入是房租,转让费跟房东没有关系。当然,现在很多贪得无厌的房东会要挟租户分一些转让费给他,否则不同意转让,或者破坏你转让,比如房租翻倍给下家,吓走接手的人。遇到这种房东,也是倒霉透顶。在签合同的时候就一定要明确。铺子在合同期内可以转让,转让费跟房东没关系。

2,接手转让的流程一定不能错,我在前几天的一篇文章里有详细论述,可以翻出来看,题目是:按照这个流程接受转让店铺,可以避免90%的问题。简单说就是:和租户确定转让的各项条款,三方见房东落实租赁条款,然后交转让费,具体就去看前面的文章吧。

第三种情况是:转租的铺子。

其实就是租到二房东的铺子,前面两种情况都是和房东,即产权所有者签合同,这种情况是和二房东签合同。

二房东是广泛存在的,我开过5家店,有2家是二房东。在大城市有很多这样的公司或者个人,就是专业的二房东,他们从市场上租了很多铺子,然后再出租给商户,赚取租金差价。

比如我当时在上海的的那个铺子,我当时的月租金是4.5万,后来了解到二房东从大房东那里租的是1.7万一个月,利润空间每个月有2.8万。这个也怪不得别人,他们从大房东那里租过来是很早的时候,签的是20年的长期合同,大房东为了省事,也因为合同的制约,也就认可这么做了。

我也接受是因为我接手这个铺子不用出一笔转让费,后来的第二家店也是一样的,我第一年租过来是3千一个月,后来了解到二房东的从学校租过来1000不到,主要就是因为我不用出转让费。

那这种情况安不安全呢?基本没问题吧,签合同前,一定要确认二房东有转租的潜力,是房东允许的,只要房东允许,基本就没有问题。

唯一的问题是,二房东对于铺子的使用期限,就是二房东能否一直租到这个铺子,如果他都不能租了,那你也就不能租了。所以,一定要看二房东的合同期限,合同期限到了,他是否能续签。

还有一种情况就是,二房东把大铺子分割出来小铺子出租这种情况,如果他本身的生意不好了,他自己都不干了,这种情况出现如何处理,也要明确下来。

各位老板在铺子的时候,还有没有遇到其他情况或者奇葩事情的,可以分享出来。

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